Как получить ипотеку с плохой кредитной историей в 2018 году

Ипотечное кредитование движется к европейским стандартам, ежегодно снижая ставки на 1-2%. Потребители без серьезных денежных сбережений могут купить недвижимость под 9-10% в год. Новые условия выглядят заманчиво, но не каждый заемщик может оформить такой кредит. Получить ипотеку с плохой кредитной историей – настоящий квест для потенциального покупателя.

Сущность кредитной истории

В России действует несколько Бюро Кредитных Историй (БКИ). Каждая финансовая организация имеет доступ к данным клиента и должна передавать сведения о его кредитной активности в БКИ.

В бюро хранятся ведомости о том, какие займы оформлял конкретный человек – их вид (карта, кредит наличными, ипотека, автокредит), сумма, срок, а также данные о том, как заемщик погашал эту задолженность. По каждому договору можно посмотреть график внесения ежемесячных платежей, как вовремя они осуществлялись, срок и причины задержки (если таковые имелись).

Взять ипотеку, если плохая кредитная история сложно, потому что банковские аналитики видят все финансовые погрешности заемщиков по закрытым и открытым договорам. Даже если просрочки уже погашены, запись об их факте будет храниться 6 лет.

При оформлении небольших займов банки не углубляются в тонкости кредитного прошлого заявителя, поэтому при наличии просрочек сразу приходит отказ. В ипотечном кредитовании, наоборот, детали играют немаловажную роль.

Обычно кредитную историю оценивают на основе нескольких критериев:

1. Намеренное несоблюдение условий кредита – отказ от возложенных на него обязательств, участие в мошеннических схемах и др.
2. Допущение просрочек по независимым от клиента причинам – ошибки в реквизитах платежа, задержка перевода другим банком, неверный расчет последнего взноса при закрытии счета.
3. Наличие непродолжительных задержек (до 30 дней) или проведение реструктуризации задолженности.

Если кредитная история ухудшилась не по вине потребителя, к заявке на ипотеку нужно прикладывать документы, подтверждающие причины возникновения просрочки.

Как проверить кредитную историю

Чтобы предупредить отказ в новом кредите из-за финансового прошлого, нужно периодически проверять свою репутацию заемщика. Повлиять на кредитный рейтинг могли факторы, которые на взгляд потребителя выглядели незначительными, например:

• несколько дней просрочки по займу;
• досрочное погашение задолженности без предварительного согласования с кредитором;
• отказ от обязательств поручителя по кредитному договору;
• наличие долга в несколько рублей, возникшего из-за неправильности самостоятельных расчетов пользователя и др.

Получить ипотеку с плохой кредитной историей можно, особенно, если знать, что именно привело к ухудшению финансовой репутации. Для этого нужно:

1. Обратиться в Центральный каталог кредитных историй (специальное подразделение Банка России) за выдачей сведений о местонахождении данных конкретного заемщика.
2. Отправить запрос в указанное БКИ, и получить развернутую информацию о собственной кредитной истории. Один раз в год процедура проводится бесплатно в любом бюро.

Когда существуют открытые просрочки или недоразумения с банком, рекомендуется урегулировать их до подачи заявки на ипотеку.

Как исправить кредитную историю

Если при обращении в БКИ будет обнаружена ошибка в данных, ее можно исправить. Для этого подается заявление на пересмотр сведений, к которому прилагают доказательства неправдивости информации. Подтвердить свои доводы можно через:

• чеки со своевременной оплатой задолженности;
• выписки из банков о закрытии кредитных счетов;
• справки из правоохранительных органов о том, что кредит был оформлен мошенниками с использованием украденных/утерянных документов и др.

Проверка данных может длиться до 1 месяца. Если отчет БКИ не устраивает заемщика, следует обратиться в суд для дельнейшего оспаривания своего финансового рейтинга.

В случае, когда кредитная история испорчена по вине потребителя, ее можно исправить другими способами, например:

• аккуратно закрыть непогашенные кредиты;
• взять и погасить еще несколько кредитов – товарных или наличных.

Важно не закрывать договор досрочно, а платить взносы согласно графику платежей. Досрочное погашение выгодно только клиенту – банк недополучает свою прибыль. Постепенная оплата задолженности говорит о стабильном финансовом состоянии заемщика и гарантирует кредитору получение дохода. Чтобы быстрее рассчитаться с банком следует оформлять займ на непродолжительный срок – 3-6 месяцев.

Требования к клиентам

Потенциальные заемщики должны отвечать минимальным требованиям – возраст от 25 лет, наличие российского гражданства и регистрации, а также официальное трудоустройство. Кроме основных требований есть и дополнительные:

• отсутствие открытых кредитов – допустима только кредитная карточка;
• размер платежа должен быть не более 50% от заработной платы;
• допускается наличие просрочек, если они были закрыты более года назад.

Способы получения ипотечного кредита с негативной кредитной историей

Чтобы повысить вероятность одобрения ипотечного кредита нужно действовать по всем направлениям:

• обращаться с заявками в крупные системно-значимые банки страны – Сбербанк, ВТБ Банк, Альфа-Банк и др.;
• пробовать получить ипотеку в небольших/новых банках, которые в погоне за новыми клиентами могут «закрыть глаза» на некоторые погрешности;
• узнать условия рассрочки от застройщиков, которые и вовсе не следят за кредитным прошлым покупателей;
• воспользоваться услугами финансовых консультантов или посредников;
• обратиться в банк, в котором уже были успешно погашены кредиты;
• оформить договор аренды с дальнейшим выкупом жилья (лизинг) и др.

Условия кредитования в больших банках

Первое с чего нужно начать, чтобы получить ипотеку с плохой кредитной историей – обратиться в крупные банки, особенно если заемщик уже является клиентом одного из них. Лидеры по кредитованию проблемных клиентов: Сбербанк, Банк Москвы, Банк ЮниКредит, Дельта-Кредит, Банк Жилищного финансирования и ВТБ 24.

Условия кредитования этих компаний жесткие, но вполне реальные:

• завышенная кредитная ставка – 15-17% годовых;
• сокращенные сроки ипотеки – до 5-7 лет;
• обязательное наличие поручителей/созаемщиков;
• увеличенный размер первоначального взноса – 50-60%;
• высокий доход + стаж на текущей работе от 1 года;
• залог в виде приобретаемого имущества.

Предлагая кредиты потребителям, банки стараются минимизировать риски неуплаты. В ипотечном договоре риски обеспечены залогом – покупаемой недвижимостью. В этом случае кредиторы лояльны к небольшим погрешностям клиентов в прошлом.

Ипотека в небольшом или новом банке

Новички на финансовом рынке стремятся быстрее нарастить клиентскую базу, нередко закрывая глаза на некоторые недостатки заемщиков. Высокий процент одобрения заявок в таких банках также связан с небольшим количеством БКИ, с которыми сотрудничают кредиторы.

За доступ в БКИ каждая финансовая организация оплачивает ежегодные взносы. Чем крупнее и солиднее бюро, тем дороже ее услуги. Вполне вероятно, что БКИ, с которым сотрудничает новый банк, не будет содержать информацию про все просрочки заемщика.

Обращаясь в банк нужно представлять доказательства своей надежности как должника, а также документы, подтверждающие нынешнюю финансовую платежеспособность и стабильность.

Рассрочка от застройщика

Это наиболее выгодный, но и самый рисковый для покупателя способ приобрести недвижимость. Договор кредита (рассрочки, купли-продажи) заключается непосредственно со строительной компанией.

Особенности ипотеки от застройщика:

• кредит предоставляется сроком дна 12-18 месяцев;
• обязательно наличие первоначального взноса – от 30%;
• договор заключается на этапе строительства.

Риск для заемщика состоит в финансировании строящегося жилья, которое в итоге может так и остаться недостроем. Чтобы не попасть в строительную аферу нужно ознакомиться с деятельностью застройщика – его завершенными проектами, отзывами владельцев уже готовой недвижимости, увидеть воочию готовые и строящиеся объекты. Кроме этого нужно изучить и проверить на подлинность/правильность разрешительной документации на строительство, а также других доступных документов.

Преимущества рассрочки от застройщика – отсутствие процентов по кредиту, дополнительных комиссий за оформление договора, платежей по оценке имущества и страхованию жилья.

Выполнение дополнительных условий

Сегодня в Москве и других регионах страны действует множество ипотечных программ без привлечения поручителей. Если кредитная история заемщика испорчена просрочками, весомую роль сыграют поручители. Важно, чтобы доход человека, который может в будущем отвечать по обязательствам должника, был высоким и стабильным. Если поручителей будет несколько – это значительно увеличит шансы покупателя на положительное решение.

Собственное имущество (автомобиль, квартира, дом и др.) предложенное в качестве дополнительного залога позитивно влияет на оценку кредитных аналитиков.

Большой первоначальный взнос (свыше 60%) – повышает шансы получить ипотеку, но не гарантирует положительного ответа.

Услуги посредников

Если кредитная репутация испорчена сильно, то самостоятельное общение с банками может не привести к желаемому результату. Тогда на помощь приходят кредитные брокеры. Компании сами заполняют заявки в банки, устраняют возможные недочеты, ведут переговоры и подготавливают документы. За оформление ипотечного договора с участием посредников придется заплатить либо фиксированную цену, либо процент от суммы кредита.

Еще один вид кредита – лизинг жилья. Покупатель заключает договор аренды с последующим выкупом недвижимости у финансовой организации. При этом заемщик ежемесячно оплачивает аренду и часть стоимости жилья. До момента выплаты всей стоимости имущества его единственным собственником остается кредитная компания.