Продажа банками залогового имущества
Наверное, о продаже банковского залогового имущества доводилось слышать многим из нас. Одни говорят, что это весьма выгодно, другие — что хлопотно и рискованно. В чем отличие продажи банковского конфиската от продажи залогово имущества по согласию с заемщиком? Каковы плюсы и минусы покупки каждого из вариантов? Где найти предложения по реализации залогового имущества? Когда такая покупка будет выгодной? Эти вопросы рассмотрим в нашей статье.
Что такое залоговые кредиты?
Надо отметить, что залоговые кредиты — это кредиты, обеспечением по которым выступает высоколиквидное имущество. Чаще всего это недвижимость, движимое имущество, земельный участок, реже — ценные бумаги, готовый бизнес. Договор залога оформляется одновременно с кредитным договором. Наличие залога — своего рода гарантия для банка возврата кредитных средств. Ведь в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств банк имеет право на реализацию залогового имущества с целью погашения кредитной задолженности.
Когда банк продает залоговое имущество?
Когда заемщик перестает платить по кредиту, банк вынужден реализовывать залоговое имущество. Вырученные средства идут на погашение кредита. На практике продажа залогового имущества — крайняя мера. Ее применяют уже тогда, когда другие возможные схемы погашения долга не работают. Ведь эта процедура затратна для банка как по времени, так и по средствам. Поэтому банк старается не заводить ситуацию так далеко. Клиенту сначала могут предложить реструктуризацию долга или отсрочку в погашении кредита. Если же проблему мирным путем решить не удается, то банк вправе приступать к реализации залогового имущества.
Для этого банк направляет иск в суд. К основным документам (кредитным договорам, расчетам полной стоимости задолженности, схеме реализации имущества) банк дополнительно прилагает подтверждение, что меры по решению проблемы в досудебном порядке результата не дали.
Одновременно с подачей документов в суд, банк ставит в известность и заемщика о том, что его имущество будет реализовано. Суды, как правило, принимают решения в пользу банка. Таким образом имущество должника переходит к банку и реализуется.
Способы реализации залогового имущества
Существуют два способа продажи залогового имущества: добровольное и принудительное.
Добровольный способ — это способ, когда имущество реализуется с согласия заемщика. Осознав, что погашать кредит он не может, должник соглашается на реализацию залога. В этом случае залоговое имущество продается либо через сайт банка, либо путем проведения торгов. Должник вправе сам выбрать агентство, которое будет заниматься продажей.
Для того, кто покупает залоговое имущество, этот способ наиболее безопасный. Так как реализация происходит с согласия должника, то исключается ситуация признания договора купли-продажи в будущем недействительной. Да и сам банк, как заинтересованное лицо, следит за правомерностью проведения сделки.
Как правило, цена на такое имущество равна рыночной цене, либо может быть ниже на 10-15 %.
Второй способ — принудительный, когда должник не согласен расставаться со своим имуществом добровольно. В таком случае банк устраивает аукцион по продаже залогового имущества.Цена имущества в этом случае, может быть значительно ниже рыночной. Чтобы стать участником торгов, надо подать заявку и внести авансовый платеж. Если имущество не было реализовано во время первых торгов, то его цена снижается на 15% к повторным торгам.
Где искать?
Информация с предложениями залогового имущества находится на сайтах многих банков: Сбербанк России, ВТБ24, МТС Банка, Банк Уралсиб, Банк Москвы, Бинбанк, Русфинанс Банк. Кроме того, есть и общие сайты, где информация с банков обобщена: zalog.lot-online.ru, www.zalog24.ru, www.vikupai.ru, zalog-market.ru и др.
Выгода и риски
Существует несколько ситуаций, когда договор купли-продажи может быть расторгнут:
— торги проводились с нарушениями;
— если объектом залога является недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети;
— договор кредитования был оформлен без согласия супруга должника;
— залоговое имущество находится под арестом.
Чтобы избежать разочарований по поводу расторжения сделок уже после торгов, надо быть внимательным и предусмотрительным и тщательно проверить все вопросы относительно объекта залога. Конечно, все эти проверки имеют смысл только в случае значительной выгоды от покупки такого имущества.
Есть у подобных сделок и свои плюсы. Прежде всего, в юридической надежности квартиры можно не сомневаться — она уже проверена банком. Кроме того, залоговые квартиры часто реализуются по цене значительно ниже рыночной.
Банки даже создают так называемые витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость в любом регионе, где кредитовал тот или иной банк. Причем квартирами перечень такого залогового имущества не ограничивается — здесь представлены и дома, и земельные участки.
Преимуществом покупки таких объектов можно также считать возможность купить жилье без посредников, а значит и без наценок и отчислений агентам. Эти затраты достигают иногда 5 процентов от стоимости самой квартиры.
Аналитики говорят, что средний размер уценки залоговой квартиры составляет треть от рыночной стоимости квартиры, но узнать о ней можно далеко не всегда. Такая информация зачастую не фигурирует на открытых площадках.
Если речь идет о продаже залогового автотранспорта, то дополнительным преимуществом для нового собственника является тесное сотрудничество с банками и страховыми компаниями, где был застрахован кредитный автомобиль.
Насколько я знаю, если право собственности согласно договора залога перейдёт к банку, должник теряет какой-либо контроль над квартирой в залоге и теряет право решать кому продавать недвижимость. Поэтому банк может продать квартиру по цене ниже рыночной.
Конечно в судах частенько решения по залоговому имуществу именно с целью продажи кому то из своих по цене намного ниже рыночной. Такая схема существует давно и при этом заемщик теряет очень много.
А меня интересует статистика по таким кредитам. Сколько в процентном соотношении залогов по ипотеке конфискуют таким способом и как можно найти такую квартиру. Реально проблем с покупкой не будет?
Видела у некоторых банков даже такую программу ипотечного кредитования — на покупку залогового жилья, находящегося в залоге у банка. Условия по такой программе выгодные конечно.
А насколько реально без проблем купить такую залоговую квартиру? Хотелось бы немного дешевле и без посредников оформить сделку и купить жилье своей мечты. Мечты, мечты……..