Как рефинансировать ипотечный кредит?
С тех пор как банки стали предоставлять услугу рефинансирования действующих кредитов, этой возможностью воспользовался практически каждый пятый заемщик. При этом популярность данного продукта кредитных организаций с каждым годом увеличивается. Особенно востребованы у российских заемщиков кредиты на рефинансирование жилищных займов. Что представляет собой перекредитование действующей ипотеки? И какие особенности имеет этот процесс?
Начнем с того, что рефинансирование жилищных кредитов имеет несколько целей. Заемщик может оформлять новый кредит для выплаты текущей ипотеки, во-первых, для уменьшения суммарной стоимости займа. Во-вторых, для увеличения или сокращения (что реже) срока выплаты заемных средств, использованных на покупку недвижимости. Кроме того, к перекредитованию ипотеки прибегают для того, чтобы изменить валюту жилищного займа. Рефинансирование ипотечного кредита – это получение новой суммы кредитных средств для погашения действующего займа. Причем новый кредит заемщику предоставляет другой банк и, как правило, на более выгодных условиях. В частности, по менее высокой ставке. Перекредитование представляет собой достаточно сложный процесс. Это только на первый взгляд все кажется вполне понятным и простым – заемщик, имеющий непогашенный жилищный кредит берет в стороннем банке займ для его выплаты. А на деле процедура рефинансирования ипотечного кредита имеет свои сложности.
Прежде всего, не так легко найти подходящую программу рефинансирования с более выгодными условиями. Конечно, на рынке кредитования довольно много подобных предложений, но у каждого из них свои особенности получения заемных средств. Для оформления нового кредита заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора. Кроме того, определенные условия касаются непосредственно рефинансируемого жилищного займа. Еще одним так называемым камнем преткновения является то, что многие банки предоставляют кредитные средства на выплату ипотеки только когда объект данного займа оформлен в качестве залога. Приобретаемая за счет средств банка недвижимость практически всегда выступает в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. И в процессе оформления займа на рефинансирования этот залог переходит к другому кредитору. Однако данный процесс осуществляется не сразу, а в определенный период.
Таким образом получается, что новый кредитор требует предоставить соответствующее обеспечение, в то время как последнее еще является заложенным имуществом. При этом первоначальный кредитор не снимет обременения с предмета залога, пока не получит всю сумму, предоставленных им денежных средств. В такой ситуации у заемщика есть только один выход – получить согласие первого банка на передачу недвижимости в качестве обеспечения по новому жилищному кредиту. Для этого заключается определенное соглашение, где прописываются все действия заемщика и залогодержателя. Если договориться с прежним кредитором не удается, то в таком случае для погашения действующей ипотеки можно оформить обычный нецелевой и беззалоговый кредит. Однако ставки по таким займам значительно выше размеров процентов по жилищным кредитам.
Стоит отметить, что некоторые банки соглашаются предоставить займ на рефинансирование с временным отсутствием достаточного обеспечения. Конечно, для кредитора это всегда существенный риск, поэтому большинство из них настаивают на заключении определенного договора о последующем предоставлении залога. Другие же выдают необходимую сумму при наличии какого-то другого ликвидного недвижимого имущества. При этом на период отсутствия основного обеспечения по ипотеки ставка, как правило, увеличивается. Кроме всего прочего банк, в котором был полученный жилищный займ, может настаивать на оформлении новой ипотеки только в определенной финансовой организации. У кредиторов, занимающихся выдачей займов на рефинансирование ипотеки, чаще всего, есть свой список неблагонадежных банков. Поэтому при выборе нового банка следует уточнять у первоначального кредитора возможно ли оформление ипотеки в конкретной организации.
Как уже было замечено, у каждого банка есть свои требования к кредиту, на выплату которого предоставляются заемные средства. Определенные ограничения касаются, в том числе срока действия и суммы жилищного кредита. Кроме этого, некоторые кредитные организации выдают соответствующие займы на рефинансирование ипотеки, полученной на приобретение только определенных объектов недвижимости. Например, квартир на вторичном рынке жилья или участков земли под строительство собственного дома. Нужно заметить, что рефинансирование ипотеки для многих заемщиков сегодня является отличным решением проблемы образовавшегося кредитного долга. Оформив новый займ, они, таким образом, погашают прежний своевременно, то есть без нарушений подписанного соглашения.
Поэтому перекредитование – это возможность не только уменьшить итоговую стоимость жилищного займа, но сохранить положительную репутацию. Которая, как известно, имеет большое значения для потенциальных кредиторов.
Принимая решение об оформлении кредита на рефинансирование, следует рассчитать все сопутствующие расходы и сравнить их с возможной выгодой. Нужно помнить, что процесс получения любого ипотечного кредита всегда подразумевает различные дополнительные расходы. Сюда относится, в том числе оплата соответствующей страховки. Кроме того, смысл в перекредитовании есть только в том случае, если размер ставки в итоге измениться не меньше чем на 2%. Только при таком условии оформление новой ипотеки будет выгодным для заемщика.
Я только не могу понять, а почему нельзя, получить рефинансирование в том же банке в котором оформлена ипотека? Так ведь было бы гораздо удобнее. Лучше иметь дело только с одним банком.
Просто банк в котором оформлена ипотека, не всегда готовы предложить нормальные условия для изменения договора. И по каким-то причинам не предоставляют рефинансирование своим же клиентам.
Банку в котором оформлена ипотека нет смысла выдавать Вам кредит повторно под тоже залоговое имущество. Оно и так уже у них в залоге, зачем рыпаться? А вот банку конкуренту выгодно переманить Вас к себе на обслуживание. Плюс еще и сбить с Вас деньги на оформление кредита, страховку и прочее.
Потому что банку это не выгодно. Рефинансирование ипотеки предполагает снижение процентной ставки, а какой банк пойдет на снижение поступлений денег?
Почему есть сложность в оформлении рефинансировании? По сути ты оформляешь в банке кредит на получение наличности. Или необходимо будет предоставить документы, на что ты берешь деньги?
Сложностей, Стас, достаточно много. Не все банки предлагают хорошие условия рефинансирования. Можно потратить много времени на сбор необходимой документации, но при этом так и не получить положительный ответ.
Но сейчас это все же имеет смысл заморочиться. Потому что при рефинансировании можно платить меньше процентов, ведь часть ипотеки уже выплачена и нужно занять меньшую сумму.
Перед одним банком можно конечно остаться хорошим заемщиком и получить статус положительного клиента. Но по сути ты остаешься должен другому банку, а там не известно как дела пойдут.
Эта ситуация намного выгоднее, чем, например, реструктуризация задолженности — банк охотнее пойдет на рефинансирование исходя из своих «шкурных» интересов. Да и почему просто не пойти на встречу своему клиенту с целью недопущения возможных неплатежей. Это, я думаю, выгодно обеим сторонам.
Не наблюдала я у банка особой радости, когда обратилась с просьбой о кредитных каникулах. Отказали без разговоров.
Что-то я совсем отстала от жизни и никогда о рефинансирование ипотечного кредита никогда не слышала. Отличная статья, в которой все очень подробно описано, обязательно расскажу об этой программе своему другу, он пару месяцев назад взял ипотеку.
Сейчас банки неохотно идут на рефинансирование кредитов, вообще конечно у банков щекотливая ситуация и они ужесточили свои требования и повысили процентную ставку, хотя если выплатить долг не в состояние надо попытаться рефинансировать кредит.
Сейчас все боятся рисков, банки не могут спрогнозировать колебания курса, поэтому осторожничают.
Главное условие при рефинансировании — вам должно стать легче погашать кредит в новых условиях. Платеж должен уменьшиться или же частично изменится график. Если же ничего особо не меняется, то смысла нет идти на рефинансирование.